文/夏賓
房地產(chǎn)作為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)之一，在過去十年經(jīng)歷了怎樣的變化？
仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部主管兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟近日在接受中新社國是直通車專訪時(shí)稱，在“房住不炒”的大前提下，近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了一些新趨勢(shì)。
熱點(diǎn)回應(yīng)
龐溟談爛尾樓盤斷貸：需加大預(yù)售資金管理和監(jiān)控
近期出現(xiàn)的爛尾樓盤斷貸，從根本上說是疫情疊加開發(fā)商現(xiàn)金流問題導(dǎo)致的惡性循環(huán)蔓延，需要加大預(yù)售資金管理和監(jiān)控。應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降杠桿、繼續(xù)防范化解房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)和有序化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)。
在“三線四檔”基本原則不變的前提下可以適度優(yōu)化監(jiān)管要求和階段性調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)融資要求，支持銀行依法合規(guī)、穩(wěn)妥有序地推動(dòng)和支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
暢通“銷售-拿地-新開工”鏈條。在確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不被挪用的前提下進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督與管理，優(yōu)先支付工程款、嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)撥付資金、確保按期竣工交付，更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求。
以下為訪談實(shí)錄：
國是直通車：2012年至2021年這十年間，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用有什么變化？這種變化根本原因是什么？
龐溟：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)之一，規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)中、在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中占有相當(dāng)高的份額。
在過去十年間，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重穩(wěn)步抬升；房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的相關(guān)稅收和土地出讓收入依然是地方政府的重要財(cái)源，但地方政府對(duì)土地財(cái)政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入的依賴度有所下降；
住房作為居民主要財(cái)富載體和大類資產(chǎn)配置的核心，其市場(chǎng)價(jià)值與GDP的比例依然較高；房地產(chǎn)業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)信用創(chuàng)造的主要載體之一、信用周期最重要的穩(wěn)定器之一，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。
從根本上說，過去十年間房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和發(fā)展，與人民群眾生活品質(zhì)提升后改善居住環(huán)境改善的需求、與全國城鎮(zhèn)化發(fā)展水平提升后進(jìn)城人口的居住剛需、與舊城改造和城市升級(jí)的建設(shè)需求高度相關(guān)。
但是，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化?？紤]到城鎮(zhèn)化率與住房自有率已達(dá)高位、人口老齡化趨勢(shì)初現(xiàn)等因素，支持中國住宅地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)的核心需求已經(jīng)較為充分地釋放和滿足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益”的數(shù)量擴(kuò)張型發(fā)展模式亟待改變。
在新時(shí)代、新格局、新形勢(shì)下，中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)從高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為注重高質(zhì)量發(fā)展、高質(zhì)量成長(zhǎng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，與中國轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期是同步的，與中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、踐行新發(fā)展理念、融入新發(fā)展格局的轉(zhuǎn)型是一致的，與在新舊增長(zhǎng)動(dòng)能平穩(wěn)銜接的基礎(chǔ)上推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革的任務(wù)是同向的。
國是直通車：2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，高層首次提出“房住不炒”。這些年過去，調(diào)控政策有哪些共性特點(diǎn)？最近是否出現(xiàn)了新的趨勢(shì)？
龐溟：近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管細(xì)則，都堅(jiān)持“房住不炒”的定位和堅(jiān)持不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。而“良性循環(huán)和健康發(fā)展”“新發(fā)展模式”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“優(yōu)化對(duì)保障性租賃住房的金融支持”等新的高頻關(guān)鍵詞和新趨勢(shì)，值得引起注意。
對(duì)房地產(chǎn)政策的表述，從2021年底中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議起出現(xiàn)了若干明顯變化，將政策視角由房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)展到房地產(chǎn)業(yè)，將工作重點(diǎn)從商品房開發(fā)的“售”進(jìn)一步拓寬到保障房建設(shè)的“租”，更重要的是，將政策目的排序從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“健康發(fā)展和良性循環(huán)”變?yōu)椤傲夹匝h(huán)和健康發(fā)展”。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這一政策表態(tài)既是基于對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的判斷和考量，更是為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了目標(biāo)和方向。
房地產(chǎn)調(diào)控正在出現(xiàn)邊際放松和改善，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位、調(diào)控和管理方向不會(huì)出現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)向，調(diào)控方式的因城施策、因時(shí)施策、糾偏微調(diào)不會(huì)改變，將繼續(xù)保障合理的房企融資和居民住房消費(fèi)需求。
只有因城施策、分類指導(dǎo)，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，才能落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題，確保實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
國是直通車：在您看來，過去房地產(chǎn)市場(chǎng)的“病癥”在哪？要健康良性發(fā)展的關(guān)鍵是什么？
龐溟：“良性”，包含有正向、協(xié)調(diào)、和諧、持續(xù)、穩(wěn)定、積極等多方面的涵義，這是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的地位和住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的地位的明確承認(rèn)，也是對(duì)滿足主要包括剛性需求和改善性需求的購房者的合理需求的正面肯定與積極支持。
“循環(huán)”，指的是支持房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)開展依法合規(guī)的規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、銷售、購地、融資等正常經(jīng)營行為，確保對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理穩(wěn)定的開發(fā)貸款、并購貸款、按揭貸款等融資需求和流動(dòng)性需求的滿足，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)提升其資金管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、合規(guī)管理能力以及產(chǎn)品、服務(wù)、創(chuàng)新能力，引導(dǎo)基本面穩(wěn)健扎實(shí)、現(xiàn)金流優(yōu)異、財(cái)務(wù)安全性高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提升銷售和回款質(zhì)量并繼續(xù)探索新的、高質(zhì)量的、可持續(xù)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，并妥善處理在過去的高杠桿高增長(zhǎng)模式下難以自救的、無法主動(dòng)完成業(yè)務(wù)調(diào)整和經(jīng)營轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)自然出清和淘汰。
房地產(chǎn)行業(yè)孕育新發(fā)展方式、新發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，就必須處理好房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。
尤其著重處理好多個(gè)關(guān)系，例如：房地產(chǎn)行業(yè)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)之間的平衡發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)與民生保障、基本公共服務(wù)之間的統(tǒng)籌發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)的租購并舉工作和預(yù)期引導(dǎo)工作的穩(wěn)步發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)、資本市場(chǎng)之間的共同發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)和各級(jí)政府以及土地財(cái)政之間的共贏發(fā)展等。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，新發(fā)展模式的要求，意味著在改變傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊有運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，通過精耕產(chǎn)品與服務(wù)、規(guī)模效應(yīng)、科技應(yīng)用、細(xì)化外包等方式做好風(fēng)險(xiǎn)防控、突破成本瓶頸、提升人均產(chǎn)值、完成脫需轉(zhuǎn)實(shí)。還要努力橫向拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)，縱向聯(lián)系物業(yè)管理與服務(wù)、品牌輸出、代建等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，還可以穩(wěn)步參與城市更新、小區(qū)改造、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、市政服務(wù)、產(chǎn)城融合產(chǎn)業(yè)發(fā)展等業(yè)務(wù)。
對(duì)各地政府來說，新發(fā)展模式的要求，意味著實(shí)事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實(shí)際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調(diào)節(jié)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，跟進(jìn)中央政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效。
在處理房地產(chǎn)市場(chǎng)信心下滑和預(yù)期不穩(wěn)問題上，關(guān)鍵是要處理好品牌房企資金緊張和償債壓力問題，項(xiàng)目停工和樓盤交付難問題，融資收緊和預(yù)售資金等監(jiān)管政策變化導(dǎo)致銷售嚴(yán)重下滑問題，優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企的并購貸款穩(wěn)妥發(fā)放問題，限購、限貸、限售、限價(jià)等調(diào)控政策逐步有序放開問題，按揭利率和首付門檻穩(wěn)步調(diào)低問題，限價(jià)紅線和房企利潤空間良性互動(dòng)問題。
國是直通車：金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，但也要警惕不能讓金融政策“助漲”地產(chǎn)的金融屬性。金融政策應(yīng)如何更好支持房地產(chǎn)市場(chǎng)？
龐溟：總的來說，應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持“房住不炒”的思路與基調(diào)、逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下，探索新發(fā)展模式，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策特別是差別化住房信貸政策，應(yīng)當(dāng)以穩(wěn)為主、循序漸進(jìn)、有計(jì)劃分步驟地實(shí)施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整，盡量減少對(duì)市場(chǎng)的沖擊和影響，加快完善住房租賃金融政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展三重目標(biāo)。
在需求側(cè)，應(yīng)繼續(xù)調(diào)整限購、限貸、限售、限價(jià)等措施，考慮通過放松限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補(bǔ)貼、縮短按揭貸款放款周期等方式適度松綁政策，更好地提振居民住房消費(fèi)的信心，更好地支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。
在滿足首套住房消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，可考慮適時(shí)降低二套房首付比例、適當(dāng)下調(diào)二套房貸利率加點(diǎn)等措施以滿足改善性住房需求，探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創(chuàng)新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施以滿足老年人、新市民、多孩家庭等群體的住房消費(fèi)需求。
在供給側(cè)，應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降杠桿、繼續(xù)防范化解房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)和有序化解房企信用風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，在“三線四檔”基本原則不變的前提下可以適度優(yōu)化監(jiān)管要求和階段性調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)融資要求，支持銀行依法合規(guī)、穩(wěn)妥有序地推動(dòng)和支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，暢通“銷售-拿地-新開工”鏈條，在確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不被挪用的前提下進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督與管理，優(yōu)先支付工程款、嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)撥付資金、確保按期竣工交付，更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求。
最重要的，是慎重出臺(tái)收縮性政策，本著市場(chǎng)化、法治化、專業(yè)化等原則，使金融端、信貸端、資金端與土地端、開發(fā)端、銷售端、稅費(fèi)端等各領(lǐng)域政策組合協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)體系化、制度化、長(zhǎng)效化、常態(tài)化、立體化調(diào)控，積極有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，積極支持房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，積極支持城鎮(zhèn)居民合理的住房需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)先、穩(wěn)中向好、穩(wěn)中求進(jìn)，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為基礎(chǔ)，做到穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心、穩(wěn)消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)社會(huì)。
國是直通車：去年部分房企債務(wù)暴雷加上今年面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，外界對(duì)中國地產(chǎn)的預(yù)期走低，如何看待中國房地產(chǎn)開發(fā)和住宅地產(chǎn)的走勢(shì)？
龐溟：在疫情防控形勢(shì)好轉(zhuǎn)、差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是住房信貸政策繼續(xù)實(shí)行、個(gè)別房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)得到有效處置、個(gè)人收入預(yù)期企穩(wěn)、剛性需求和改善性住房需求群體購房成本持續(xù)下降等因素共同作用下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)軟著陸，市場(chǎng)情緒與預(yù)期有望恢復(fù)，房地產(chǎn)投資有望觸底企穩(wěn)，居民住房消費(fèi)的信心、意愿和需求有望提振，銷售與成交有望筑底回升，銷售端去化和風(fēng)險(xiǎn)處置加快有望緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和融資壓力，部分住宅去庫存周期較長(zhǎng)、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”壓力較大的城市在“一城一策”的思路下有望加大政策調(diào)整的力度和步伐。
值得注意的是，近期高層會(huì)議和有關(guān)部門均強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“租購并舉”，大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快構(gòu)建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴、住有所居、共同富裕的問題，也有利于從供給端有效抑制房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
預(yù)計(jì)在土地、財(cái)稅、金融等方面給予保障性租賃住房的更多支持可期，全國各地保障性租賃住房項(xiàng)目供給建設(shè)進(jìn)度有望加速，成為對(duì)沖商品房建設(shè)放緩、托底兜底房地產(chǎn)行業(yè)、消化剛性需求和釋放消費(fèi)潛力、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、拉動(dòng)社會(huì)發(fā)展的有效手段，未來信貸投放還將對(duì)此有所傾斜和繼續(xù)支持，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展演進(jìn)的一般規(guī)律和我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的具體特征，城鎮(zhèn)化的發(fā)展和各類要素、資源、稟賦向城市集聚的速度不斷加快，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)有望繼續(xù)帶來大量的剛性和改善性居住需求，核心家庭小型化趨勢(shì)有望帶動(dòng)新型住房需求和健康消費(fèi)，各類房屋可觀的存量規(guī)模有望通過專業(yè)運(yùn)營管理提供盤活房產(chǎn)資源、供給多元化服務(wù)的空間，產(chǎn)業(yè)重構(gòu)和城市功能調(diào)整有望激發(fā)城市內(nèi)在活力、完善城市功能，更好地構(gòu)建從城市化到城市群的發(fā)展新格局，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供支撐。
在“十四五”期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量上的提質(zhì)改造和增量上的結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，房地產(chǎn)行業(yè)有望轉(zhuǎn)向投資、開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營管理、城市更新并重，房地產(chǎn)企業(yè)有望向重自持物業(yè)、重運(yùn)營管理、重增值服務(wù)的新型發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，住宅需求有望向綠色化、數(shù)字化、智慧化、適老化、綜合服務(wù)化等方向進(jìn)一步延伸并滿足在宜居性、包容性、多樣性、安全性等方面完善功能、提升品質(zhì)的要求。
房地產(chǎn)要以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體和“租售并舉”為原則，推動(dòng)從租到購轉(zhuǎn)換的良性循環(huán)，進(jìn)一步滿足居民全生命周期住房需求，努力實(shí)現(xiàn)更高水平的全體人民住有所居，并結(jié)合數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展、結(jié)構(gòu)升級(jí)和綠色經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更好地脫虛入實(shí)、提高服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和高質(zhì)量發(fā)展的能力。
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中國最北海上油田：春風(fēng)化冰 “九三抗冰精神”守衛(wèi)北境采油一線
走進(jìn)新中核：從中國第一艘核潛艇到“華龍一號(hào)”
世界銀行副行長(zhǎng)：進(jìn)博會(huì)為全球合作提供重要平臺(tái)